초저가 매입에서
토큰증권까지
500억원 이상 상업용 부동산을 원래 가격의 20~30%에 매입해 사업아이템으로 임대를 채우고, 임대수익을 근거로 자산가치를 다시 평가받아 유동화하는 구조입니다. 김재동 회장이 20년 NPL 현장에서 확인한 결론을 HMK홀딩스그룹의 표준 사업모델로 직접 설계해 정립한 구조입니다.
네 개의 축으로 완성되는 자산 순환
저가 매입 → 사업아이템 운영 → 임대수익 기반 재평가 → 토큰증권 발행 → 재투자. 한 자산에서 회수한 자금이 다음 자산의 매입 재원이 되는 순환입니다.
원래 가격의 20~30%. AI 소싱 시스템과 1,500명 전문인력이 500건 중 1~2건을 골라 확보합니다.
직접 운영 3종 + 시너지 2종 + 확장 2종. 한 건물 안에서 임대·소매·커머스 세 수익원이 맞물립니다.
자산가치 = 연 임대순수익(NOI) ÷ 자본환원율(Cap Rate). 임대수익이 오르면 자산가치도 오릅니다.
높아진 자산가치를 유동화해 EXIT하고, 확보한 자금으로 다음 부동산을 다시 매입합니다.
지금이 매수 국면인 이유
금리 인상과 PF 부실을 지나며 경·공매 시장에는 감정가보다 훨씬 낮은 가격의 상업용 부동산이 쌓이고 있습니다. 김재동 회장은 지금을 IMF 시기에 비교되는 초저가 매수 국면으로 판단합니다.
자산 가격이 구조적으로 재조정되는 국면입니다. 보유 비용이 커지며 장기 공실 자산의 매도 전환이 빨라졌습니다.
시행사의 자산 매도 압력이 커지고, 신속한 매도를 전제로 한 물건 공급이 늘고 있습니다.
감정가 대비 낮은 낙찰가로 확보할 수 있는 매물 풀이 넓어졌습니다. 지하·공실 상가에 특히 집중됩니다.
부실 자산이 구조적으로 재분배되는 시기로, 자금력과 소싱 역량을 갖춘 주체에게 유리한 시장입니다.
“부동산에 투자할 때는 싸다고 사는 것이 아니라,
임대상품을 먼저 설계한 뒤 그에 맞는 부동산을 확보해야 합니다.”
AI 자동 수집, 사람의 검증, 최저가 협상
국내 최초로 법원경매, 온비드, 네이버부동산, 상가닷컴 등 30여 개 사이트를 자동 크롤링해 하루 5만 건, 월 100만 건의 물건을 모읍니다. 시스템이 후보를 좁힌 뒤에 사람의 판단이 들어갑니다.
소싱이 곧 수익률입니다. 같은 임대료를 받아도 감정가의 20%에 산 자산과 100%에 산 자산은 수익률이 다섯 배 차이가 납니다. 토큰증권 발행 단계에서는 이 원가 차이가 그대로 평가차익으로 바뀝니다.
3단계 밸류업 프로세스
김재동 회장이 매입하는 모든 자산에 같은 순서로 적용하는 단계입니다. 매입 즉시 평가차익이 생기는 가격에 확보한 뒤, 사업아이템으로 임대를 채우고, 임대수익을 기준으로 다시 평가받습니다. 아래는 원거래가 1,000억원, 현재 감정가 500억원 내외인 자산을 기준으로 각 단계의 기준값을 표시한 것입니다.
해결 가능한 법적 분쟁이 있는 NPL특수물건을 원래 가격 1,000억원 → 150~200억원 수준에 확보합니다. 매입 시점에 자기자본으로 투입하고, 매입 즉시 평가차익이 발생합니다.
사업아이템을 임대로 투입해 전 층을 채웁니다. 임대가 채워진 자산은 거래사례 기준 원래 금액의 70% 수준으로 시장가치를 회복하고, 리파이낸싱으로 초기 투자금을 회수합니다.
평당 임대수익을 5~10배로 높이고, 임대순수익에 자본환원율을 적용해 재평가받습니다. 이 가치를 기초로 토큰증권을 발행·상장하여 EXIT합니다.
표준 복합자산 · 한 건물, 세 개의 층
전용 2,000평 기준으로 B1·1F·2F에 서로 다른 사업아이템을 넣습니다. 같은 2,000평을 단일 임차로 두었을 때와 비교해 임대(영업)수익이 어떻게 달라지는지를 계획 기준으로 정리했습니다.
| 층 | 사업아이템 | 전용면적 | 역할 | 연 임대(영업)수익 |
|---|---|---|---|---|
| B1 | 오렌지 공유창고 | 100평 (5%) | 무인 보관 임대 · 재고 검수·보관 · 자산가치(NOI) 산정의 기초 | 2.73억원 |
| 1F | 오렌지 1,000원 창고 창고형 할인매장 | 1,800평 (90%) | 매출과 집객의 규모 · 리퍼·전시·이월 정상 제품 초저가 판매 | 226.8억원 |
| 2F | 오렌지 라이브커머스 | 100평 (5%) | 방송 판매 스튜디오 · 재고 소진 채널 · 온라인 유입 | 28.8억원 |
| 합계 · 3 in 1 통합 | 2,000평 | 단일 임차 24억원 대비 10.8배 | 258.3억원 | |
창고형 매장과 공유창고가 물류센터 기능을 나눠 맡습니다. 입고·검수·포장·출고를 세 사업이 함께 씁니다.
1F 진열, 2F 방송, 온라인 판매로 세 번 노출됩니다. 회전율이 오르고 악성 재고가 줄어듭니다.
건물을 직접 소유하고 직영합니다. 안정적인 장기 임대가 건물의 절대 가치를 끌어올립니다.
한 사이클, 약 1년
매입 → 밸류업 → 유동화 → 재투자. 회수한 자금이 다음 자산의 매입 재원이 됩니다.
토큰증권 · 매각 없는 EXIT
실물 부동산과 임대 현금흐름을 기초자산으로, 분산원장에 권리를 기록해 소액 단위로 나눠 발행하는 디지털 증권입니다. 부동산을 팔지 않고도 자산가치를 현금화해 다음 자산에 재투자하는 것이 이 모델에서 토큰증권이 맡는 역할입니다.
발행 전에 반드시 정리되어야 할 조건
2027년 2월 4일 이전에는 발행이 불가합니다. 모든 일정은 이 시행일을 기준으로 잡혀 있습니다.
정상 거래 조건의 임대차 계약을 먼저 체결해야 임대수익이 자산가치로 인정됩니다.
공모가 산정 근거를 확보하기 위해 실제 가동률 70% 이상 자산만 발행 대상에 편성합니다.
증권신고서에 매입가와 발행가가 함께 기재됩니다. 밸류업 과정과 근거를 빠짐없이 공시합니다.
이 모델이 실제로 도는 곳
한 건물의 B1·1F·2F에서 어떤 사업아이템이 어떻게 맞물리는지, 그리고 2031년까지의 실행 계획을 이어서 보실 수 있습니다.