거래되지 못하고
방치된 부동산이 있습니다
경매에서 여러 번 유찰되는 물건에는 이유가 있습니다. 가격이 아니라 물건이 안고 있는 복잡한 권리·이해관계 분쟁이 문제입니다.
NPL특수물건이란 무엇인가
금융기관이 부동산을 담보로 잡고 빌려준 대출금의 이자를 3개월 이상 연체한 경우, 기한의 이익 상실로 부실로 분류된 채권을 NPL이라고 합니다. 은행은 이 경우 채무자에게 별도의 통보 절차 없이 대출금 회수를 목적으로 담보물건을 경매에 넘겨 배당을 받거나 처분합니다.
문제는 담보 부동산 자체에 법적 하자가 있는 경우입니다. 담보 부동산이 유치권, 법정지상권, 미준공, 미분양, 가처분, 가압류 등 복잡한 권리·이해관계 분쟁을 안고 있어 경매·공매에서 7~8회 이상 유찰되고 10~20% 이하의 최저가로 방치되어 있는 물건(부동산). 이런 물건을 NPL특수물건이라고 부릅니다.
특수물건의 유형
한 물건에 여러 문제가 동시에 걸리는 경우가 많습니다. 유형을 알아도 실제 해결은 물건마다 다릅니다.
왜 거래되지 못할까
유치권 하나만 걸려도 합의가 안 되면 소송으로 갑니다. 몇 년이 걸릴지 알 수 없고, 판결이 확정되기까지 최소 3년에서 10년까지도 소요됩니다. 물건을 매입한 매수인은 판결 확정 전에는 그 물건을 자산으로 활용할 수 없습니다.
금융기관은 하자 있는 담보를 잡지 않습니다. 현금이 없으면 애초에 입찰할 수 없습니다.
법률, 인허가, 시공, 세무 등의 분야 전문가가 동시에 필요합니다. 개인이나 소규모 조직으로는 감당이 안 됩니다.
어떤 권리가 어떻게 걸려 있는지는 등기부만으로 알 수 없습니다. 현장을 다녀도 볼 수가 없습니다. 이런 물건을 전문적으로 권리분석할 수 있는 분야 전문가의 개입이 필수적입니다.
이 네 가지를 모두 해결할 수 있으면 상황이 뒤집힙니다. 경쟁자가 없으니 낮은 가격에 살 수 있고, 문제를 풀고 나면 원래 값으로 돌아옵니다. 할인의 이유가 곧 수익의 근거가 되는 구조입니다.
일반 NPL과 무엇이 다른가
| 구분 | 일반 NPL 투자 | 특수물건 투자 |
|---|---|---|
| 매입 단위 | 여러 채권을 묶은 풀(pool) 단위 입찰 | 개별 물건 단위 선별 매입 |
| 대상 | 권리관계가 정리된 일반 담보물 | 법적 하자가 있는 담보물 |
| 경쟁 | 금융사, 전문 투자사 다수 참여 | 참여자가 적음 |
| 가격 | 시세에 근접 | 시세 대비 큰 폭 할인 |
| 필요 역량 | 채권 평가, 배당 예측 | 권리분석, 협상, 소송, 인허가, 시공 |
| 회수 기간 | 비교적 짧고 예측 가능 | 길고 변동성이 큼 |
| 위험 | 부동산 경기 하락 | 해결 실패 시 자금이 묶임 |
묶음으로 사면 물건마다 다른 위험을 따로 볼 수 없습니다. 개별로 사면 하나씩 평가할 수 있고, 제대로 된 평가가 곧 수익률로 이어집니다. 2015년 당시 이 방식을 선택한 이유이기도 합니다.