값이 매겨지지 않는
부동산이 있습니다
경매에서 여러 번 유찰되는 물건에는 이유가 있습니다. 대개 가격이 아니라 권리가 문제입니다.
NPL이란 무엇인가
금융기관이 빌려준 돈 가운데 3개월 이상 이자가 들어오지 않아 부실로 분류된 채권을 NPL이라고 합니다. 은행은 건전성 관리를 위해 이런 채권을 할인해서 팝니다. 이를 사들인 쪽은 담보로 잡힌 부동산을 경매에 넘겨 배당을 받거나 직접 낙찰받아 처분합니다.
여기까지는 일반적인 NPL 투자입니다. 문제는 담보 부동산 자체에 법적 하자가 있는 경우입니다. 유치권이 신고돼 있거나, 토지와 건물의 주인이 다르거나, 다 지어놓고 준공을 못 받았거나, 공사가 중단된 상태라면 낙찰을 받아도 실제로 쓰거나 팔기까지 몇 년이 걸릴 수 있습니다. 이런 물건을 특수물건이라고 부릅니다.
특수물건의 유형
한 물건에 여러 문제가 동시에 걸리는 경우가 많습니다. 유형을 알아도 실제 해결은 물건마다 다릅니다.
왜 시장이 값을 못 매기는가
유치권 하나만 걸려도 합의가 안 되면 소송으로 갑니다. 몇 년이 걸릴지 알 수 없는 물건에는 값을 매기기 어렵습니다.
금융기관은 하자 있는 담보를 잡지 않습니다. 현금이 없으면 애초에 입찰할 수 없습니다.
법률, 인허가, 시공, 세무가 동시에 필요합니다. 개인이나 소규모 조직으로는 감당이 안 됩니다.
어떤 권리가 어떻게 걸려 있는지는 등기부만으로 알 수 없습니다. 현장을 다녀야 보이는 부분이 많습니다.
이 네 가지를 모두 해결할 수 있으면 상황이 뒤집힙니다. 경쟁자가 없으니 낮은 가격에 살 수 있고, 문제를 풀고 나면 원래 값으로 돌아옵니다. 할인의 이유가 곧 수익의 근거가 되는 구조입니다.
일반 NPL과 무엇이 다른가
| 구분 | 일반 NPL 투자 | 특수물건 투자 |
|---|---|---|
| 매입 단위 | 여러 채권을 묶은 풀(pool) 단위 입찰 | 개별 물건 단위 선별 매입 |
| 대상 | 권리관계가 정리된 일반 담보물 | 법적 하자가 있는 담보물 |
| 경쟁 | 금융사, 전문 투자사 다수 참여 | 참여자가 적음 |
| 가격 | 시세에 근접 | 시세 대비 큰 폭 할인 |
| 필요 역량 | 채권 평가, 배당 예측 | 권리분석, 협상, 소송, 인허가, 시공 |
| 회수 기간 | 비교적 짧고 예측 가능 | 길고 변동성이 큼 |
| 위험 | 부동산 경기 하락 | 해결 실패 시 자금이 묶임 |
묶음으로 사면 물건마다 다른 위험을 따로 볼 수 없습니다. 개별로 사면 하나씩 평가할 수 있고, 제대로 된 평가가 곧 수익률로 이어집니다. 2015년 당시 이 방식을 선택한 이유이기도 합니다.