무엇이 걸려 있었고,
어떻게 풀었는가
특수물건은 물건마다 걸린 문제가 다릅니다. 아래는 유형이 서로 다른 사례들을 골라 정리한 것입니다.
용인 원삼 물류센터
연면적 약 7,500평 규모의 물류시설입니다. 하역장 17개를 갖춘 최신식 설비였지만 권리관계가 정리되지 않아 제 값에 거래되지 못하던 물건이었습니다. 정리 후 임대를 채워 안정적인 수익이 나오는 자산으로 전환했고, 인근 반도체 클러스터 개발이 진행되면서 입지 가치가 함께 올랐습니다.
수원역 팅스몰
대표적인 역세권 대형 상업시설입니다. 거의 완공되어 준공을 앞둔 상태에서 당시 시행사의 부도로 준공검사를 받지 못하고 장기간 공사가 멈춘 채로, 200여 명이 넘는 수분양자와 채권 금융기관, 그리고 시공사를 포함한 다수의 채권자 그룹 등 권리·이해관계 분쟁이 복잡하게 얽혀 있어 요지 중의 요지인 수원역에 공실 상태로 남아 있던 유치권 행사의 대표적인 유형이었습니다. 이런 물건은 감정가의 10% 이하인 초저가에 매입하는 것보다, 복잡하게 얽힌 권리·이해관계 분쟁을 정리하는 순서를 설계하는 일이 먼저입니다.
대형 상업시설 특성상 수분양자, 채권자, 금융기관, 신탁사, 관리 주체가 동시에 얽힙니다.
누구부터 정리해야 나머지가 따라오는지를 먼저 정합니다.
권리·이해관계 분쟁이 해결되면 시장에서 정상적인 값이 매겨집니다.
법정지상권이 걸린 건물
토지의 주인과 건물의 주인이 다른 상태를 법정지상권이라고 합니다. 토지를 낙찰받아도 건물을 마음대로 할 수 없고, 건물을 사도 땅을 쓸 권리가 불안정합니다. 그래서 두 쪽 모두 값이 크게 떨어집니다. 성립 요건을 정밀하게 따져 실제로 권리가 성립하는지부터 확인하고, 성립 여부에 따라 협상 카드가 완전히 달라집니다. HMK홀딩스는 이 유형의 정밀 분석으로 180억원 규모의 차익을 실현한 사례를 소개하고 있습니다.
현재 보유한 세 건
HMK홀딩스그룹이 공유창고 사업의 첫 자산으로 확보한 물건들입니다. 세 건 모두 시세감정가의 10~30% 이하 가격에 매입했습니다. 오래 비어 있던 상업 공간을 무인 공유창고로 바꾸는 것이 다음 단계입니다.
경기 고양. 공유창고 오렌지 일산 MBC드림센터점이 들어서는 자산입니다.
경기 화성 새솔동. 직영 1호점 대상 자산으로 매입을 완료했습니다.
서울 강동. 도심 상권 내 공실 상가를 확보한 사례입니다.