푸는 순서가
정해져 있습니다
특수물건은 유치권, 법정지상권, 미분양, 미준공 등 50여 가지의 분쟁을 안고 있어 여전히 일반인이 다룰 수 없는 영역입니다. 특수물건의 거래는 다양한 문제를 해결할 수 있는 인프라와 시스템을 갖춘 전문 기업만이 이행할 수 있는 특수 분야입니다.
세 개의 순환
전체 과정을 크게 셋으로 나눕니다. 한 단계라도 외부에 맡기면 속도가 떨어지고, 속도가 떨어지면 금융비용이 수익을 잠식합니다. 그래서 소싱부터 EXIT까지 한 조직 안에서 처리합니다.
소싱 네트워크로 들어온 물건을 권리분석하고 심사를 거쳐 매입합니다. 대출이 어려운 물건이 대부분이라 현금 매입이 기본입니다.
유치권 합의, 명도, 지상권 정리, 인허가와 준공, 리모델링과 MD 구성까지. 물건이 다시 쓰일 수 있는 상태로 만듭니다.
임대차를 채워 수익이 확인되는 상태로 만든 뒤 토큰증권(STO)으로 EXIT하거나 보유합니다. 임대(영업)수익이 나와야 자산 가치가 다시 평가됩니다.
네 번 거르는 심사
매입 결정 전에 네 단계를 거칩니다. 뒤로 갈수록 참여하는 전문가가 늘고 검토 강도가 올라갑니다. 한 단계라도 통과하지 못하면 그 물건은 거기서 끝납니다.
권리분석에서 보는 것
등기부에 적힌 것만 보면 절반도 보이지 않습니다. 실제로 확인해야 하는 항목은 훨씬 많고, 그중 상당수는 현장에서만, 그리고 다년의 실전 경험을 보유한 전문인력이라야 보다 정확하고 명확한 정보를 확인할 수 있습니다.
말소기준권리, 인수되는 권리, 배당 순위, 선순위 임차인의 대항력과 확정일자, 토지별도등기와 대지권 관계, 건축물대장상 위반 사항, 소송 계속 여부.
누가 실제로 점유하고 있는지, 유치권 주장의 근거가 되는 공사 사실이 있는지, 건물이 독립적으로 사용 가능한 상태인지, 진입로가 확보돼 있는지, 명도 난이도는 어느 정도인지.
14만건이 넘는 권리분석 기록이 쌓인 것은 이 과정을 반복한 결과입니다. 데이터가 쌓이면 비슷한 유형의 물건을 만났을 때 판단 속도가 달라집니다.
물건이 들어오는 경로
자산유동화회사가 풀 단위로 사들인 채권을 다시 파는 시장입니다. 개별 물건을 골라 살 수 있습니다.
2금융권이 개별적으로 들고 있는 부실채권입니다. 직접 협의로 매입합니다.
전국 소싱 인력과 중개 네트워크, 그리고 30여 개 사이트를 자동 크롤링하는 AI 플랫폼을 통해 물건 DB를 확보합니다. 10명이 선별하는 물건의 수와 질보다, 100명 1,000명이 선별하면 물건의 수와 질이 달라집니다. 1,500명의 전문인력을 운영하는 이유입니다.
중요한 것은 경로의 다양성입니다. 한 경로에만 의존하면 물건의 질을 고를 수 없고, 고를 수 없으면 500건에서 1건을 뽑는 기준을 지킬 수 없습니다.
한 지붕 아래 두는 이유
특수물건에는 50여 가지의 법적 권리·이해관계, 가처분, 가압류, 미분양 등 다양한 분쟁이 존재합니다. 유치권 협상은 협상 전문가가, 법적 소송은 변호사가, 미준공은 건축사가, 임대 재구성은 MD 담당자가 맡습니다. 모든 분야의 전문인력이 파트너로 동시에 현장에 투입되고, 상호 협업을 통해 신속하게 분쟁을 해결하고 특수물건을 정상 부동산으로 재생하여 원래의 가치를 복원합니다.
한미금융그룹 시기에는 경력 15년 이상 전문인력 150여 명이 9개 본부, 40여 개 팀으로 나뉘어 이 과정을 처리했습니다. 소싱에서 회수까지 한 조직 안에서 시스템으로 운영되는, 물건을 소싱하여 분석하고 현장검증을 하고 권리분석하여 최종 매입까지 원스톱으로 이루어지는 구조를 만든 것이 이 사업의 바탕이었습니다.