지켜온 원칙
반세기 동안 바뀌지 않은 몇 가지가 있습니다. 대부분은 크게 잃어본 뒤에 남은 것들입니다.
“큰돈을 벌려면 큰 머리를 써야 합니다.”
몸으로 버는 돈과 머리로 버는 돈은 크기가 다릅니다. 특수물건이 그렇습니다. 물건 자체는 누구나 볼 수 있는 공개 정보입니다. 차이는 그 물건에 걸린 권리를 어떻게 풀 것인지를 미리 설계할 수 있느냐에서 갈립니다. 설계가 서 있으면 남들이 못 사는 물건을 살 수 있고, 그것이 곧 마진이 됩니다.
“500건 중 1건만 사야
손실을 막을 수 있습니다.”
특수물건에서 가장 위험한 것은 비싸게 사는 게 아니라 풀 수 없는 물건을 사는 것입니다. 값이 아무리 매력적이어도 해결 경로가 보이지 않으면 넘깁니다. 매입 여부를 결정하는 기준은 수익률이 아니라 해결 가능성입니다. 고르는 단계에서 승부가 절반쯤 결정됩니다.
소싱 네트워크로 들어온 물건
등기부와 현장에서 확인되는 권리 전수 조사
누가, 어떤 방법으로, 얼마 만에 풀 수 있는가
전 과정을 통과한 물건만 매입
“남이 하지 않는 어려운 분야를
개척해 왔습니다.”
붐비는 시장에 늦게 들어가면 남는 것이 없습니다. 은행이 채권을 묶어서 팔 때 대부분의 회사는 그 묶음을 통째로 샀습니다. 같은 시기에 개별 물건을 하나씩 골라 사는 방식을 택한 이유는 단순합니다. 묶음으로는 물건마다 다른 위험을 따로 볼 수 없기 때문입니다. 경쟁이 적은 자리는 대개 어려운 자리이고, 어려움을 해결할 수 있으면 그 자리가 시장이 됩니다.
아이템, 인재, 시스템, 자금
사업에서 중요한 것을 넷으로 정리합니다. 하나만 있어도 시작은 되지만, 넷이 모두 갖춰지지 않으면 오래가지 못합니다.
아직 시장이 형성되지 않았고, 형성되면 반드시 커질 영역인지 봅니다.
변호사, 감정평가사, 건축사, 회계사. 문제 유형별로 답을 낼 사람이 안에 있어야 합니다.
소싱부터 매각까지 한 조직 안에서 돌아가야 합니다. 외주로는 속도가 나지 않습니다.
특수물건은 대출이 어렵습니다. 현금으로 살 수 있어야 협상에서 우위에 섭니다.
“첫 출근과 마지막 퇴근을
제가 합니다.”
지금까지의 사업을 동업 없이 지분 100%로 운영했습니다. 책임 소재를 나누지 않겠다는 뜻이자, 판단이 흔들리지 않게 하려는 선택이었습니다. 70세가 된 지금도 현장에 가장 먼저 나오고 가장 늦게까지 남습니다. 보고서로 아는 것과 직접 보는 것은 다릅니다.
“구멍가게가 아니라
백화점을 그리는 사람입니다.”
한 건을 잘 처리하는 것으로 끝내지 않습니다. 한 건에서 얻은 방법을 조직의 절차로 만들고, 그 절차를 반복할 수 있는 규모로 키웁니다. 플랫폼을 만드는 이유도 같습니다. 개인의 경험으로 남으면 그 사람이 멈추는 순간 끝나지만, 구조로 남으면 다른 사람들이 이어서 씁니다.
부동산에 대한 세 가지 문장
싸게 사는 것만으로는 부족하다는 결론에 이른 뒤 정리한 원칙입니다. 싸게 샀더라도 임대가 채워지지 않으면 이자와 관리비, 공실 부담을 견디지 못하고 다시 부실자산이 됩니다.
같은 건물이라도 그 안에 무엇을 넣느냐에 따라 완전히 다른 자산이 됩니다. 매입가가 아니라 어떤 수익상품으로 바꿀 수 있느냐가 관건입니다.
사람의 관리에 의존하는 업종, 경기와 유동인구에 흔들리는 업종은 한계가 분명합니다. 운영 구조가 수익의 안정성을 좌우합니다.
부동산의 가치는 결국 그 안에서 만들어지는 임대수익으로 평가됩니다. 수익이 확인되어야 자산 가치도 다시 매겨집니다.
사람에 대해
특수물건은 혼자 풀 수 있는 일이 아닙니다. 한 건에 유치권 협상, 소송, 인허가, 시공, 세무가 동시에 걸립니다. 각 분야의 전문가가 외주가 아니라 같은 팀으로 참여해야 속도가 나옵니다.
그래서 채용에 가장 많은 시간을 씁니다. 전문가에게는 능력을 발휘할 환경과 동기를 함께 제공해야 한다고 봅니다. 최근에는 그동안 쌓은 방법을 사람에게 전수하는 일을 다음 사명으로 삼고 있습니다.